第1篇 國土資源局農村宅基地管理調研報告
農村宅基地具有生活和生產雙重功能，但由于農村宅基地無償無期限和無流動的使用制度，在一定程度上導致了農村宅基地的無序擴張，土地資源的嚴重浪費和城鎮(zhèn)化進程的緩慢由于農村宅基地管理工作面廣、工作量大、情況復雜、實施效果不甚理想。
一、存在的主要問題有：
（一）農村住房建設缺乏規(guī)劃引導，布局零亂。
長期以來，對農村規(guī)劃投入少，農村規(guī)劃進展緩慢。農村村莊建設規(guī)劃編制由于缺乏村鎮(zhèn)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，從而在一定程度上阻礙了新農村建設，農民住宅處于低水平重復建設之中，出現“只見新屋，不見新村”的現象。
（二）農村“一戶一宅”制度難以貫徹落實，出現“一戶二宅”、“一戶多宅”現象。
自治區(qū)對農民宅基地雖然有具體規(guī)定。但由于歷史遺留問題多、基層政府對農民建房缺乏正確引導和管理，再加上采用的是無償、無期限的使用制度，很長一段時間以來農村建房處于無序狀態(tài)，亂占、多占現象嚴重，普遍出現了農民超標準占用宅基地建房和未經土地管理部門批準任意建房，建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地，出現“一戶二宅”、“一戶多宅”現象。
（三）宅基地轉讓受現行法律法規(guī)限制，農村出現大量閑置宅基地、閑置住房。
農村宅基地的性質屬于農村集體所有，按我國現行法律法規(guī)規(guī)定，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但從現在請款情況看，除了本行政村內相鄰戶間的調劑和父母與子女間因分家析產以及農戶經批準后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉外，沒有其他形式的流轉。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農民進城后，農村的房子都閑置著；另一方面有的農民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時，又在農村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農村出現大量的閑置宅基地、閑置住房。
（四）農村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，查處難執(zhí)行難。
一是符合村莊規(guī)劃和用地條件的農戶，由于種種原因未經批準就建設了房屋，造成違法占地。二是不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個人搶占宅基地的。由于我鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基層國土資源管理人員少，很難實施有效監(jiān)管，對這些違法案件的查處在現實中很難執(zhí)行。國土資源管理部門只有查處權又沒有強制執(zhí)行權，申請法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。
二、加強農村宅基地利用和管理的對策與建議
（一）加大宣傳力度，嚴格依法行政。
各級政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農村特別要加強農村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農民群眾依法用地意識。要切實加強鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理隊伍建設，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級土地協(xié)管員的作用，加強農村宅基地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現和制止土地違法行為。對亂占與濫用耕地建房等違法行為，國土、建設、法院等部門要加強協(xié)調配合，形成執(zhí)法合力，堅決依法查處。
（二）加快宅基地使用權登記發(fā)證工作，確保農民合法使用的宅基地全部如期發(fā)證到戶。
加快宅基地使用權登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎和保障。通過開展宅基地使用權登記，可以有效規(guī)范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農村建設，維護社會的和諧與穩(wěn)定。認真按照國土資發(fā)〔XX〕146號“關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知”要求，集中力量，克服困難，在對本轄區(qū)現有農村宅基地進行全面調查摸底的基礎上，力爭在XX年底前，基本完成宅基地使用權登記發(fā)證工作，做到權屬糾紛基本解決，農民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。 （三）制定宅基地利用和管理的獎懲政策，盤活農村土地存量。
對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。允許村民將原宅基地和房屋與其他村民自愿協(xié)商后有償調劑給有條件申請宅基地建房的本村農民。鼓勵農村村民進城落戶，對已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居，并自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地的農民，，其宅基地還耕后歸村集體經濟組織所有。農民放棄宅基地后，不影響其農村集體土地承包權益，不影響其作為農民身份享有的原有政策待遇。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農民集中起來，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來”的農村非農建設用地可以從事其他用途。
（四）深入開展調查清理工作，規(guī)范和保護農民建房。
要以開展宅基地使用權登記發(fā)證工作為契機，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。要嚴格宅基地申請條件，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農村宅基地申請報批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質服務。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準占用耕地。要按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵集中建設農民新村。使農村宅基地的利用和管理走上合理化、規(guī)范化軌道。
第2篇 市國土資源局關于國有建設用地使用權出讓的調研報告
一、新舊政策之間的變化
(一)工業(yè)用地被納入招標拍賣掛牌出讓的范圍
工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。
按照國家規(guī)定，目前我市工業(yè)用地出讓最低價格標準為：袁州區(qū)204元/平方米(13.6萬元/畝);豐城市168元/平方米(11.2萬元/畝);高安市、樟樹市120元/平方米(8萬元/畝);靖安縣、上高縣、萬載縣84元/平方米(5.6萬元/畝);奉新縣、銅鼓縣、宜豐縣60元/平方米(4萬元/畝)。
(二)明確建設用地使用權可以分層出讓
建設用地使用權可以分層設立，分別在土地的地表、地上或者地下設立。也就是說，建設用地使用權的設立，是一個空間概念，同一塊建設用地，可以設立多種使用權。
(三)明確掛牌出讓截止問題
掛牌時間不得少于10日，掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人;掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結束。
(四)規(guī)范出讓金繳納和建設用地使用權證書發(fā)放
受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。
二、針對政策的變化，建議重點把握好四個方面
(一)制定科學合理的土地年度出讓計劃
建議按照兩個20%的要求，制定20__年度土地出讓計劃，即：經營性土地出讓面積占土地年度出讓計劃總面積的20%;用于經濟適用房及廉租房建設的土地面積占經營性土地出讓面積的20%。同時，在農用地轉用計劃指標中安排適當的用地指標用于農村農民建房。
(二)發(fā)揮“預申請制度”對調節(jié)土地供應的作用
建議試行用地“預申請制度”，即：對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的單位和個人，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。國土管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，一方面可以防止土地流拍，另一方面使得土地供應和成交價格更接近市場需求。
(三)嚴把土地投資強度、容積率和土地出讓價格關
一是建議對工業(yè)園區(qū)各類建設項目用地，按不同產業(yè)確定相應的投資密度，采取按投資額度供地的辦法批供土地。今后投資強度低于每畝100萬元的企業(yè)要限制進入工業(yè)園區(qū)，原出讓的工業(yè)用地沒達到每畝50萬元的要限期達標。
二是建議推廣土地容積率保證金制度，即：在土地出讓后競買保證金不能抵作出讓金，待項目竣工驗收后，對沒有改變容積率的，依法退回保證金;對擅自改變容積率的，按規(guī)定計算新的土地出讓金，并在保證金中遞減，確保土地收益不流失。
三是建議建立招標拍賣掛牌出讓地塊的起叫價、起始價、底價和競買保證金審定制度，由出讓人召集國有建設用地出讓領導小組(由各級政府分管領導、監(jiān)察、財政、規(guī)劃建設、國土資源等部門領導組成)依據宗地評估報告確定。出讓地塊底價在拍賣前15分鐘確定。
四是建議建立掛牌出讓地塊價格備案制度，掛牌時間期滿后，由國有建設用地出讓領導小組依據出讓地塊的評估報告確定掛牌起始價，并備案進檔。
(四)招商引資過程中不能將土地價格定“死”
在簽訂招商引資協(xié)議中，如果將土地供應價格明確列入協(xié)議內容，而在土地招拍掛中又被他人競得土地使用權，由此可能會引起客商對政府的信譽度和其他法律問題的爭議。因此，建議在今后的招商引資過程中不要將土地價格定“死”，最好在簽約時以評估價或工業(yè)用地公布的最低價為招拍掛的起始價，列入協(xié)議內容。
第3篇 國土資源局隊伍建設情況調研報告
認清形勢轉變觀念大力推動國土資源隊伍建設
二、當前國土資源隊伍建設存在的問題
2、人才激勵機制不健全。人才激勵機制是為了激發(fā)和調動優(yōu)秀人才的工作積極性，人才的激勵機制包括人才的分配激勵機制、獎勵機制和保障機制。從近幾年國土資源工作內容來看，這方面存在的問題還很多，突出表現在以下幾個方面：一是分配機制不完善。高度統(tǒng)一具有剛性的工資制度使得工作人員的利益分配與工作成果沒有多大的關系，造成干好干壞都一樣的思想認識比較普遍；二是獎勵機制落實難。由于缺乏財力支持，各種獎勵的經濟利益不高，對干部職工缺乏吸引力，難以有效落實獎勵機制對各項工作的推動作用。
3、隊伍培訓不規(guī)范、培訓效果不明顯。首先是培訓不規(guī)范，缺乏科學有效的培訓計劃，存在很大的隨意性，一旦遇到其他活動或重要工作，學習培訓就要讓路，培訓課程缺乏系統(tǒng)性和長遠計劃，培訓效率低下；其次是培訓效果不明顯，現行的培訓教育政策關注領導層人才多，關注普通工作人員少，培訓方式單一，存在趕形勢、走過場問題，往往無法達到預期的效果。
4、隊伍精神狀態(tài)不佳，事業(yè)心不強。主要表現在：一是工作不思進取，責任心不強。有的干部缺乏愛崗敬業(yè)精神，不主動考慮和履行崗位職責，辦事拖拉無效率，安排的工作敷衍了事，甚至誤事；只講報酬、不講工作，只講索取、不講奉獻，造成局長推著科長干，科長推著一般干部干的局面。二是不鉆業(yè)務。有的干部不注重政治理論學習和業(yè)務知識學習，學習缺乏釘子精神，沒有帶著問題去學，沒有深入進去學習，沒有及時掌握近幾年出臺的國土資源法規(guī)、政策，學習效果不明顯，業(yè)務不精通，不懂裝懂。不能與時俱進地逐步提高業(yè)務水平，工作能力不能適應本職崗位需要。三是大局意識不強。部分干部本位思想嚴重，缺乏大局意識，科室、同事之間溝通、配合不足，容易出現推諉扯皮現象，影響了機關重大工作進展；還有個別同志不把心思放在工作上，愛當評論員，不琢磨事，愛琢磨人，影響了團結，影響了國土資源局的形象。
5、隊伍思想觀念不新，開拓精神不夠。有的干部思想因循守舊，缺乏銳氣，不推不動，滿足于一般常規(guī)性工作任務的完成；有的干部得過且過，應付了事，不研究新政策，不分析新形勢，不適應新變化，不善于根據實際創(chuàng)造性地開展工作，無法完成局領導交辦的各項工作任務。
6、隊伍工作作風不實，工作效率不高。有的干部工作紀律散漫，上班遲到早退，脫崗串崗，無所事事，習慣于傳播小道消息，搬弄是非；有的上班時間上網玩游戲、聊天，工作沒有目標追求，對自己要求不嚴；現在需要急事急辦、特事特辦的工作多，這就要求我們體現出超前服務意識。如果仍然習慣于按部就班，循規(guī)蹈矩，墨守陳規(guī)，工作不積極、不主動，標準低、效率差，就會影響工作的運轉效率。
7、隊伍建設制度落實不到位。目前，機關各項制度都比較完善，各項工作都有章可循，但有的制度執(zhí)行得不到位，沒有完全按制度辦事，還缺乏有效的獎懲機制，難以確保各項任務的有效落實。
三、國土資源隊伍建設對策
面對新形勢，國土資源部門必須進一步解放思想、開拓創(chuàng)新，堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領國土資源管理工作，正確處理好保護資源和保障發(fā)展的關系，按照堅持以人為本，構建和諧國土的原則，按照國土資源廳“四個一”活動的具體要求，堅定不移地繼續(xù)重視和加強國土資源隊伍建設，以隊伍建設推動國土資源管理體制改革，加快構建保障土地管理科學發(fā)展的新機制，為促進_____經濟社會跨越式發(fā)展提供強有力的保障。
（一）完善一套好制度，規(guī)范隊伍行為。依據“以人為本、制度管人”的管理理念，對現有各項制度進行全面修訂和完善，建立督促檢查和考核獎懲機制，堅持按制度辦事，按制度考核，按制度獎懲，保證各項制度得到有效落實。目前，我局工作規(guī)劃、黨建工作制度、效能建設制度、依法行政工作制度、政務事務工作制度、人事管理工作制度、（二）建設一個好班子，增強隊伍凝聚力。要緊緊圍繞廳黨組決定和精神，不斷推進班子建設。對國土資源廳和市委、政府已出臺的有關班子、干部人事管理辦法和規(guī)定認真梳理，建立科級干部輪崗交流機制，建立科級后備干部庫，實行動態(tài)管理，鼓勵科室負責人競爭上崗，以點帶面，發(fā)揮領導干部的示范帶動作用?？茖W合理地調整領導分工，充分發(fā)揮每位領導統(tǒng)攬全局、駕馭工作、處理問題、貫徹執(zhí)行的能力；堅持每月中心組學習制度，用馬克思主義最新理論成果武裝頭腦；科學謀劃全年的工作，大膽探索國土資源管理的新思路和新舉措，增強系統(tǒng)隊伍的向心力，推進各項工作進展。
（三）注重素質培養(yǎng)，提高隊伍戰(zhàn)斗力。要重點加強隊伍工作能力和職業(yè)素養(yǎng)的培訓提高工作，制定科學的培訓計劃，將隊伍各項培訓工作納入分管領導年度考核內容，保障必要的培訓經費，采取扎實有效的培訓方式，堅持長期培訓與短期集訓結合，切實增強隊伍履行崗位職責的本領、服務發(fā)展的本領、依法行政的本領，切實解決部分干部“工作能力不高和事業(yè)心不強”的問題。要教育隊伍始終保持對工作的激情，奮發(fā)有為，敢為人先，把工作人員的激情引導到扎實做好本職工作上，形成嚴謹細致、求真務實、廉潔高效的工作作風，堅決克服官氣、暮氣、惰氣和俗氣，始終保持蓬勃朝氣、昂揚銳氣和浩然正氣，打造出一支“出能戰(zhàn)、戰(zhàn)能勝、不出事”的具有堅強戰(zhàn)斗力的隊伍。
（四）注重基層建設，改變隊伍形象。國土資源所是國土資源管理工作的前沿陣地，在耕地保護工作中發(fā)揮著重要作用，要按照國土資源廳關于基層國土資源所“六個一”建設的要求，加強基層所基礎設施建設，加強基層隊伍的軟件建設，注重體制創(chuàng)新，要理順好與鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府的關系，達到互相支持、協(xié)調配合。要繼續(xù)開展“標準化國土資源所”創(chuàng)建活動，抓典型，樹標兵，使創(chuàng)建活動和基層建設再上新臺階。
（五）注重文明建設，增強隊伍活力。發(fā)展國土資源事業(yè)必須注重文明建設和行政管理水平提高，做到兩手抓兩手都要硬。要在現有基礎上，進一步扎實開展文明創(chuàng)建活動。要以國土資源文化建設為載體，以提高人的素質、促進全面發(fā)展、構建和諧國土為核心，形成一個良好的社會氛圍，保持一個共同的價值取向和道德規(guī)范，同心協(xié)力朝同一個目標努力，創(chuàng)造一流業(yè)績，促進國土資源事業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
（六）注重廉政建設，改善隊伍作風。面對新形勢，要進一步加強反腐倡廉建設。嚴格按照《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》、《關于實行黨風廉政建設責任制的規(guī)定》進行廉政建設責任制考核和追究。建立領導班子成員分工定期調整機制，加大科級干部輪崗及重點崗位工作人員的交流力度，落實干部輪崗、競爭上崗任前公示制度。在堅決懲治腐敗的同時，注重預防為主和政務公開制度建設，對一定期限內發(fā)生的主要行政對象及服務對象進行階段性回訪并將回訪反饋的情況公布，針對反饋的問題提出整改意見并監(jiān)督落實，切實改善國土資源行風評議落后的面貌。
第4篇 縣國土資源局關于農村集體土地流轉調研報告
市調研組：
省委書記、省人大常委會主任___在參加信陽代表團審議時圍繞貫徹落實__屆三中全會精神，提出進一步促進農村改革發(fā)展，重點在糧食、根本在增收、關鍵在改革、出路在發(fā)展。他強調,推進農村改革發(fā)展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改，明確表示支持信陽創(chuàng)辦農村改革發(fā)展試驗區(qū)。為認真落實科學發(fā)展觀，建設好農村改革發(fā)展實驗區(qū)，根據黨的__屆三中全會精神及___書記的重要講話精神，進一步加強農村土地管理，抓好節(jié)約集約用地，切實保護耕地。經過深入實際調研，現將我縣農村集體土地現狀、存在的問題和下步依法穩(wěn)步推進農村集體土地流轉情況報告如下：
一、我縣農村集體土地基礎工作開展情況
（一）農村集體土地管理現狀：土地市場是復雜而敏感的要素市場，必須發(fā)展和規(guī)范并重。公益性與經營性項目用地的界定、土地的確權、規(guī)劃的落實、審批的程序、信息服務、市場的規(guī)范化建設、流轉收益的合理分配以及農村社會保障機制的健全等諸多問題，都不同程度的影響著農村土地管理制度改革的深入推進。農村集體土地確權、登記、發(fā)證工作是農村土地管理工作的基礎。農村集體土地所有權（農村集體土地所有權是指以行政村或村民組為單位的集體所有權）和使用權發(fā)證涉及面廣，政策性強，技術要求高，再加上一些歷史原因，致使我縣農村集體土地確權發(fā)證未全部完成。當前，全縣所有行政村農村集體土地所有權登記已經結束，但所有權發(fā)證率只有20%，集體土地使用權登記發(fā)證151419宗，發(fā)證率為80%。
（二）存在的問題：一是農村集體土地所有權不明晰。土地現狀調查匯總的地類、權屬都是以行政村為權屬單位，實際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權屬單位進行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議，這就給我們集體所有權屬管理帶來了很多問題，導致發(fā)證進展緩慢、權屬爭議經常發(fā)生。二是農村集體土地使用權發(fā)證積極性不高。由于新土地管理法出臺和農民減負后，農村集體土地所有權發(fā)證的程序更加規(guī)范，而發(fā)證不收費用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村人員工作積極性差，發(fā)證少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經常出現不經批準擅自建農宅的情況。三是第二次土地調查與農村集體土地確權發(fā)證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調查是采用最新的技術方法和行業(yè)標準規(guī)范，這就需要今后的農村集體土地確權發(fā)證也要按這些規(guī)范去操作。如何銜接兩者之間的工作關系，是擺在農村地籍管理工作面前的一大課題。
（三）建議：一是加強領導，提高認識，強化宣傳。農村集體土地確權發(fā)證是一項社會工程，要解決好用地和發(fā)展經濟的矛盾，各級領導必須提高認識，親自過問，制定切實可行的管理措施。切實做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺遵守土地管理各項法律法律，使農村土地權屬管理法制化，規(guī)范化，做到每宗地權屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的__屆三中全會關于農村工作的大政方針，制定符合農村實際的政策，保證農村集體土地登記發(fā)證完全到位。以便縣級土地管理部門有法可依，扭轉目前農村集體土地權屬混亂，登記發(fā)證進度緩慢或不重視，有它無它的現象發(fā)生。
二、當前我縣農村集體土地流轉基本情況
(一)集體農用地流轉情況：我縣屬淺山丘地區(qū)，是典型以種植業(yè)為主的農業(yè)大縣，農業(yè)人口64.6萬人,占全縣總人口的80.8%,耕地面積129萬畝，人均耕地僅為1.61畝。農業(yè)規(guī)?；a很難形成，目前還處于集體農用地流轉的初始階段。隨著國家對農業(yè)投入的加大，特別是糧食直補政策的出臺，農民對種糧積極性有所提高，近幾年，農村自發(fā)出現了轉包、轉讓、出租、入股、互換等形式，全縣土地流轉總面積94173畝，其中農戶自發(fā)流轉的面積84673畝，涉及農戶18762戶；委托流轉面積9500畝，涉及農戶1526戶。
1、我縣農用地流轉有以下特點：一是從流轉范圍來看，具有普遍性。二是從流轉活動的參與過程看，具有自發(fā)性。整個土地流轉活動基本上都是出租人和承租人自發(fā)進行的，農村土地流轉基本處于自發(fā)狀態(tài)。三是從流轉方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉的農戶中，有90%以上的農戶沒有簽訂任何形式的合同。四是從流轉時間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來看，主要是以實物支付。六是從出租人與承租人之間的關系來看，以親戚關系和同村村民關系為主。七是租金支付差距不大，多數為每畝年租金100元以內。
2、存在的問題：一是土地承包經營權的管理體制、機構不健全；二是沒有建立農村集體農用地流轉市場。農用地流轉管理不完善，缺乏信息平臺，沒有固定操作模式，土地流轉大都是農民自發(fā)形成，以致程序不規(guī)范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經營權流轉的速度和規(guī)模。
3、集體農用地流轉的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優(yōu)化配置，得到更大的經濟效益、社會效益和生態(tài)效益。二是集中規(guī)模生產經營，降低農業(yè)生產成本。三是加快農村剩余勞動力轉移，讓部分失地農民放心、安心，專心搞第二、三產業(yè)，提高農民收入。四是有效遏制土地撂荒現象的發(fā)生；五是有利于農業(yè)產業(yè)結構的調整。
（二）集體建設用地流轉的基本情況
近幾年，隨著國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標都放在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，農宅等非農建設用地因無指標，無法進行正常申報，無法形成防疏結合的管理手段，造成了農村宅基地建設的無序狀態(tài)，個別村甚至到了“法不治眾”的地步。
1、農村集體建設用地流轉的基本形式為：出租、轉讓、作價入股等形式。
2、存在的問題：一是農村規(guī)劃滯后制約了農村建設的發(fā)展。農村集體建設用地出現混亂的狀況在所難免。二是集體建設用地流轉缺乏相應可操作的配套政策。我省XX年出臺了《河南省農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干意見》（豫政辦[XX]77號），但由于集體建設用地的來源缺乏合法依據（大部分都沒有集體證），沒有配套的實施細則，土地流轉沒有得到真正規(guī)范。截至目前，我縣沒有申報、更沒有辦理一宗集體建設用地流轉手續(xù)。集體建設用地流轉只堵不疏，勢必造成流轉的私下交易，缺乏公開、公平、公正，不利于社會的穩(wěn)定。三是不完全的市場化，造成部分土地資產收益的流失。集體建設用地流轉因缺乏地價等方面的規(guī)范管理和正確引導，土地所有權人在進行土地交易時，往往只考慮土地產出及取得土地使用權時支付的各項稅費成本，很少考慮各級政府對基礎設施建設的投入。再加上土地使用權人壓低地價，造成了集體土地地價明顯低于國有土地。一方面使理應歸所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使國有土地市場的運行秩序受到了影響。
3、集體建設用地流轉的作用：一是有利于土地資源的優(yōu)化配置；二是有利于節(jié)約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護；三是有利于提高農民生產生活水平。四是有利于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟，通過集體土地流轉取得土地收益，可以補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟和公共公益事業(yè)建設資金的不足，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經濟調控能力，以保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三、農村集體土地流轉的意見和建議
1、出臺《集體土地流轉實施細則》。參照國有建設用地出讓、轉讓的相關法律、法規(guī)、政策，及早出臺適應新形勢下集體建設用地流轉實施細則，以滿足當前流轉的需求，有利于提高集體建設用地的利用率和產出效率，有利于維護集體土地所有者、使用者的合法權益。建議從以下幾方面考慮：①集體土地流轉實際是土地使用權轉移，集體土地所有權性質不變；②流轉前必須是有合法手續(xù)的集體土地，必須經村組集體組織同意，堅持依法自愿有償的原則；③集體建設用地流轉要實行有償和有限期使用制度；④建立集體建設用地流轉市場。比照國有土地出讓，根據實際情況采取協(xié)議、招標、拍賣、掛牌方式公開流轉；⑤制定流轉合同文本，流轉時簽訂流轉合同；⑥流轉的土地收益除小部分用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎設施配套建設外，歸集體土地所有權人所得，用于農民參保及村組公益事業(yè)等；⑦允許集體土地使用權再次流轉。
2、建立農村集體農用地流轉市場。確認農業(yè)部門為集體農用地（主要是承包經營權）流轉的管理部門，完善土地流轉的服務體系。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，成立農村集體農用地流轉服務中心，依照《農村土地承包法》等法律、法規(guī)，負責農用地流轉的政策研究，業(yè)務指導，糾紛仲裁等工作；確認縣國土資源管理部門為集體建設用地流轉的管理部門，主要負責非農建設用地流轉的政策指導和業(yè)務辦理。
3、建立土地流轉信息服務平臺。在集體土地流轉有形市場的指導下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務，確保土地流轉的渠道暢通，規(guī)范管理。
4、加快農村集體土地的確權發(fā)證工作。對1999年新土地管理法實施前存量集體建設用地及時完善手續(xù)，對新法實施后新增的集體建設用地，結合土地二次調查和新一輪規(guī)劃修編，在符合規(guī)劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續(xù)，為土地流轉打下基礎。對不符合規(guī)劃，沒有合法手續(xù)的集體建設用地，不得進行流轉，作為土地整理的對象。同時，在新一輪土地規(guī)劃修編時，要充分考慮農村集體建設用地的規(guī)劃，并建議上級部門及縣政府，拿出小部分用地指標專門配給農村建設。農民報建的合理需求得不到有效滿足，勢必造成新的違法用地現象的發(fā)生。
5、堅持“產權明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格規(guī)范”四項原則，充分尊重農民意愿的前提下，穩(wěn)步推進集體土地流轉。建議創(chuàng)建統(tǒng)一的土地市場和運行規(guī)則，構建新型集體建設用地產權體系，制定集體土地收益分配關系，制定集體建設用地規(guī)模和運行方向。一是統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排養(yǎng)殖用地。___是養(yǎng)殖大縣，編制好___畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確發(fā)展目標和方向，提出規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖及其用地的數量、布局和規(guī)模要求。在當前土地規(guī)劃尚未修訂的情況下，國土部門對于___規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地實行一事一議，搞好用地論證工作，滿足用地需求。如對___16個廠區(qū)的養(yǎng)殖用地都以農民集體土地流轉形式提供的用地，落實了養(yǎng)殖用地的需求，依法保護了養(yǎng)殖企業(yè)和農民的合法權益，促進了養(yǎng)殖業(yè)的健康發(fā)展。二是___是花卉大縣、花卉名縣。縣委、縣政府已成立了花卉辦，擬在312國道、京九鐵路往南，以集體土地流轉的方式建設萬畝花卉精品園，促進花卉行業(yè)規(guī)模經營，促進農民增收。
